近几年来，随着我国城镇化进程的加快和人口结构老龄化的加剧，养老地产已成为各城市在新区开发和旧城改造中经常提及和考虑的产业形态。但纵观各地方兴未艾的城市开发项目，真正能使商业养老地产项目落地且有效运营的几乎是凤毛麟角。应该说，我国目前的养老形势和城市开发规划为养老产业的商业化提供了广阔的市场，而国外成熟的商业养老地产项目也为我们提供了可借鉴的模式，但为何民间资本对这块大蛋糕一直顾虑重重、举步维艰呢？制约着我国养老地产发展的因素主要有以下几种：

　　首先，高额的土地取得成本。

　　我国目前的城市开发规模虽然可以为商业开发提供充足的土地，但政府出于平衡地方财政和整合区域经济发展的需要，往往会设定较高的土地出让价格。养老地产的开发商恰恰需要通过购买低于市场价格的土地以减小大宗土地开发项目中长期开发的风险。高额的土地取得成本让很多开发商有心无力，即使取得了土地，往往也更愿意开发能较快实现投资回报的商品住宅社区。

　　其次，投资额高且回收期长。养老地产项目为目标客户提供中高端的专业化一站式服务，其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。

　　此外，由于养老地产入住人群的特殊性，要求且具备更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理等。这些服务对很多房地产企业而言，可以说是有心无力。

　　再其次，政策导向不明确。

　　国家的宏观经济调控和政策环境对一个产业的发展影响至关重要。近年来，虽然我国陆续出台了《关于加快发展养老服务业意见的通知》、《老年人社会福利机构基本规范》、《社会福利机构管理暂行办法》等一系列政策法规，逐渐放开了养老产业，鼓励民间资本进入。但是总体而言，现行的政策中具体的鼓励和优惠措施尚不够清晰。国家政策方向的不明确使民间资本不敢贸然试水养老产业。

　　最后，有效客户群有限。

　　中高端的养老地产项目要求目标客户家庭具有足够的经济能力。如德国奥斯汀提供五星级的服务，把目标客户定位为月收入1000欧元的人群，老人入住时需交付的押金相当于房间的产权价格；位于北京燕郊的燕达国际健康城，其酒店式养老公寓的月租金为8400元，相对于我国目前的人民生活水平而言，显然是绝大多数家庭所无力承担的。因此，极为有限的目标客户群体直接影响着项目的回报率的预期，这也是制约民间资本进军养老产业的最重要因素。

　　总而言之，对于我国来说养老地产是一项新兴且具有很大发展潜力的产业，政府和开发商应通力合作，发挥各自优势，努力实现共赢。

　　对于政府而言，研究产业发展、明确政策方向、制定配套政策、保障各方利益是应尽之责。一方面，需加强和保障对社区公共养老服务项目的支持力度，在保证其能正常运营的前提下，逐步提高公共养老机构的服务水平；另一方面，需放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域，在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用等方面，对非营利性机构和民营企业贯彻平等准入和扶持的原则。

　　对于开发商而言，养老地产是新兴产业，存在较多的不确定性，在进入时要审时度势。一方面，在做好养老产业研究的同时，等待国家更明确的政策法规出台，以避免政策风险；另一方面，可考虑与其他机构进行合作开发，如保险公司（跟养老保险挂钩）、商业地产运营公司、医疗公司等，这些企业既有进军养老产业的意愿，也具备自身的优势和长处，合作开发可以增强实力、分散商业风险。

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